Financiamento imobiliário: SAC ou Price, como escolher certo

Financiamento imobiliário costuma ser a maior dívida que uma pessoa assume na vida — e também uma das decisões financeiras mais mal explicadas pelos próprios bancos. A escolha entre as tabelas SAC e Price, por exemplo, muda o total de juros pagos ao longo de 20-30 anos, mas a maioria das pessoas assina sem entender a diferença.

SAC: parcelas que diminuem com o tempo

Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), você amortiza o mesmo valor do saldo devedor todo mês — o que muda é o juro, que cai conforme a dívida diminui. Resultado: as parcelas começam mais altas e vão diminuindo mês a mês, ao longo de todo o financiamento.

Price: parcelas fixas do início ao fim

Na tabela Price, a parcela é fixa durante todo o contrato (exceto correção monetária, se houver). No começo, quase tudo que você paga é juro; a amortização do saldo devedor só acelera nos últimos anos. É por isso que a Price costuma custar mais caro no total, mesmo com parcelas mais "confortáveis" no início.

Quanto de entrada faz sentido

Os bancos costumam financiar entre 70% e 80% do valor do imóvel, o que significa uma entrada de 20% a 30% do próprio bolso. Quanto maior a entrada, menor o saldo financiado — e menos juros no total. Vale considerar também os custos que somam além da entrada: ITBI (2-3% do valor), escritura, registro e taxas do próprio financiamento, que juntos costumam somar mais 4-6% do valor do imóvel.

O limite de comprometimento de renda

Bancos geralmente não aprovam financiamentos em que a parcela ultrapasse 30-35% da renda familiar comprovada. Isso não é burocracia gratuita — é justamente o limite que protege você de comprometer demais o orçamento com uma dívida de décadas.

Amortizar antecipadamente vale a pena?

Quase sempre sim, principalmente nos primeiros anos, quando a proporção de juros na parcela é maior. Ao amortizar, você pode escolher entre reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir o valor da parcela (mantendo o prazo) — reduzir o prazo costuma economizar mais juros no total.