FIIs ou imóvel físico: fizemos a conta e o resultado vai te surpreender
É uma das discussões mais acaloradas nas finanças pessoais brasileiras: vale mais comprar um apartamento para alugar ou investir em FIIs? A maioria das pessoas tem uma opinião formada antes mesmo de ver os números. Eu tinha também — e os números me surpreenderam.
Spoiler: em termos de rentabilidade pura, os FIIs ganham na maioria dos cenários para a maioria das pessoas. Mas o imóvel físico tem vantagens que os FIIs não conseguem replicar. A resposta certa depende da sua situação específica.
O custo real de comprar um imóvel para alugar
Vamos ser concretos. Um apartamento de R$ 400.000 em uma cidade média brasileira. Para comprar:
- ITBI: ~R$ 8.000 (2%)
- Escritura e registro: ~R$ 4.000 (1%)
- Reforma básica para alugar: ~R$ 15.000
- Corretagem na compra: geralmente embutida no preço
- Total de custos de entrada: ~R$ 27.000
Esse dinheiro não gera retorno. É custo puro. E quando você vender, paga mais 6% de corretagem — R$ 24.000 em um imóvel de R$ 400.000.
A conta do aluguel vs FII
Um apartamento de R$ 400.000 bem localizado pode gerar R$ 1.600/mês de aluguel (0,4% do valor). Mas você paga 27,5% de carnê-leão sobre esse aluguel (se tem outros rendimentos acima de R$ 4.664/mês), condomínio quando vago, IPTU, reformas periódicas e custos de vacância. Na prática, o rendimento líquido real fica em torno de 0,25–0,30% ao mês.
Os mesmos R$ 400.000 em FIIs bons de papel ou tijolo pagam entre 0,65% e 0,85% ao mês — isentos de IR para pessoa física. Sem condomínio, sem inquilino inadimplente, sem reforma.
| Critério | Imóvel físico | FIIs |
|---|---|---|
| Rendimento líquido mensal | 0,25–0,30% | 0,65–0,85% |
| IR sobre renda | Até 27,5% (carnê-leão) | Isento (pessoa física) |
| Liquidez | Meses para vender | Dias (mercado secundário) |
| Custo de entrada | ~5–7% do valor | Zero (corretagem zero) |
| Diversificação | 1 imóvel, 1 localidade | Dezenas de imóveis em vários estados |
| Gestão | Você (inquilino, reforma, IPTU) | Gestor profissional |
Quando o imóvel físico ainda faz sentido
Existe algo que os FIIs nunca vão te dar: a satisfação de ter um imóvel físico, tangível, que você pode ver e tocar. Para muitas famílias brasileiras, isso tem valor real — especialmente para deixar de herança. Além disso, imóvel próprio para moradia tem um retorno implícito (o aluguel que você não paga) que raramente é contabilizado na comparação.